공실이 되도 가게세를 낮추지 않는 이유

 

 

 

사람들이 이해를 못 하는게
"아니 공실률 높아서 앓는 소리 할꺼면 가게세를 낮추면 되는거 아니야?"
-라고 하는 사람이 많지만

사실 '안' 내리는 것이 아니라 '못' 내리는 것에 가깝다

건물의 가치를 따질 때 가장 크게 보는 요소 중 하나로
'건물을 가지고 있을 때 달에 얼마나 수익을 얻을 수 있느냐' -가 있다

여기서 수익은 당연히 [가게세]다

월에 1억을 가게세로 걷을 수 있는 20억 짜리 건물이 있다고 치자
이 건물의 가치는 '월에 1억을 번다' 그 자체에 있다고 해도 무방하다
그런데 여기서 월세를 낮추면?

건물의 가치 자체가 폭삭 주저 앉게 된다

여기서 건물주는 저울질을 한다

그냥 공실로 둔다

vs

건물의 가치를 낮춰서라도 월세를 적정선에 맞추어 유입을 만든다

여기서 대부분의 건물주는 전자를 선택한다
공실로 두면 그냥 기본적인 건물세 재산세 전기세 수도세 같은 것들만 계속해서 부담하면 된다

하지만 건물의 가치를 낮추면 은행에서 연락이 온다!!
건물을 담보로 대출을 받아서 건물을 샀는데 담보의 가치가 꼴아박았다?

바로 채권추심 on!

즉, 이것은 일종의 도트뎀 vs 한방뎀 의 싸움인 것이다

그리고 대부분의 건물주는 은행의 돈(빚)으로 건물을 샀기에 한방뎀을 버틸 방어구(돈)이 없다
그래서 포션(추가 대출)이라도 먹으면 버틸 수는 있는 도트뎀을 선택하는 것이다

그렇다고 무작정 계획도 없이 도트뎀을 버티는 것은 아니다

존버하는 건물주들은 대부분 [화폐의 가치는 언젠가 하락한다]
-라는 것을 노리는 것이다!!!

건물의 가치는 계속해서 유지 되지만
(은행에서 쫓아오지 않지만)
화폐의 가치가 떨어지면 언젠가 다시금 세입자가 돌아오게 되어있다!!!

10년 전 100만원 월세와 현재의 100만원 월세를 생각해 보라 그 가치가 얼마나 차이나는가?

화폐 가치가 떨어질 동안 도트딜을 버틸 수 있다는 계산이 되면
그대로 공실로 두고 버티는 것이다...

+그럼 공실 났는데도 월세 올리는 븅신은 뭐에요?

그건 건물의 가치를 높혀서 추가대출을 받아 버티기 위함이다...
일단 월세를 높이면 세입자가 있건 없건 건물의 가치 자체는 오르기에

추가 대출을 받을 수 있는 확률이 올라간다

그럼 그 대출로 다른 곳에 빵꾸 난 곳을 땜빵 하는 것이다

결론

월세는 '안'내리는게 아니라 '못'내리는 경우가 대부분이다

'그럼 건물 왜 가지고 있음? 걍 팔지?' -도 못한다...

대부분의 건물은 자신의 것이 아니라 지분의 80% 이상이 은행 빚이기 때문이다...

 

 

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여기에 월세를 깍아주면 다시 올릴때 법적으로

상승 가능한 %가 정해져있어 올리는게 쉽지않은 경우도 있기에

요즘은 가게세는 그대로 두고

몇개월 이상은 임대료는 받지 않는식으로 계약하는 경우도 많습니다

 

 

 

출처 : soldmoon
cafe.daum.net/MIND.SOS/EJku/14138?svc=cafeapi

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